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與歐美商業(yè)發(fā)展程度較高的國(guó)家相比，雖然中國(guó)購(gòu)物中心起步較晚，但近十年的擴(kuò)張速度居全球之最。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)最新發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告2012-2013》報(bào)告顯示，中國(guó)購(gòu)物中心未來(lái)幾年還將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)到2015年中國(guó)購(gòu)物中心總體開(kāi)業(yè)數(shù)量有望達(dá)到4500家，購(gòu)物中心名副其實(shí)地成為中國(guó)最搶眼的商業(yè)形態(tài)之一。
在數(shù)量暴增之時(shí)，新增項(xiàng)目、存量項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)正在展開(kāi)。同一城市，多個(gè)購(gòu)物中心著名品牌的同時(shí)進(jìn)入，一方面推高了城市商業(yè)素質(zhì)，另一方面也將逐步改變過(guò)去購(gòu)物中心憑借業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先市場(chǎng)的局面。中購(gòu)聯(lián)認(rèn)為，存量購(gòu)物中心和新增購(gòu)物中心精細(xì)化管理時(shí)代即將到來(lái)。
1.8億平方米的存量
《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告2012-2013》以購(gòu)物中心發(fā)展程度較高和最具商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ囊欢�城市為研究主體，覆蓋100個(gè)城市的消費(fèi)研究，選擇各個(gè)城市購(gòu)物中心總體開(kāi)發(fā)量、投資額、購(gòu)物中心數(shù)量、購(gòu)物中心形態(tài)、類型分布比例、主力店特點(diǎn)、車位等研究指標(biāo)，建立購(gòu)物中心評(píng)價(jià)體系SCDI，為中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的總體發(fā)展提供重要的參考價(jià)值。
報(bào)告顯示，截止到2011年底，中國(guó)購(gòu)物中心累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到1.77億平方米，并保持著年均25%的增長(zhǎng)速度，大大超出其它發(fā)展中市場(chǎng)國(guó)家的發(fā)展水平，成為全球購(gòu)物中心發(fā)展速度最快的國(guó)家。
中購(gòu)聯(lián)預(yù)計(jì)，2012年和2013年兩年，中國(guó)購(gòu)物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過(guò)3500萬(wàn)平方米和4400萬(wàn)平方米;以至于到2013年底，中國(guó)購(gòu)物中心累計(jì)存量將高達(dá)2.5億平方米。如此高的購(gòu)物中心存量規(guī)模除了引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局形成之外，更進(jìn)一步加速了精細(xì)化管理時(shí)代的到來(lái)。
“中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了22年的發(fā)展歷程。從發(fā)展區(qū)間上看，這個(gè)時(shí)期中國(guó)購(gòu)物中心更多地強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)過(guò)程，全行業(yè)基本處于‘地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段’。”中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，由于購(gòu)物中心的實(shí)質(zhì)是一種零售渠道，是一種商業(yè)形態(tài)，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)向商業(yè)主導(dǎo)階段將成為未來(lái)幾年行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)，購(gòu)物中心的高存量也將驅(qū)動(dòng)全行業(yè)進(jìn)入更加注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)和零售渠道功能的發(fā)展時(shí)期。
總體水平參差不齊
中國(guó)購(gòu)物中心在各個(gè)城市經(jīng)歷了層級(jí)化的發(fā)展過(guò)程，興起和發(fā)展初期主要集中于北上廣深等一線城市�！吨袊�(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告(2012-2013)》顯示：2009年以前，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商和投資商對(duì)一線城市的開(kāi)發(fā)熱情高漲，與一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)力以及零售品牌較為注重在這些城市的拓展有直接關(guān)系。
截止到2011年底，北上廣深這四個(gè)一線城市的購(gòu)物中心數(shù)量高達(dá)699家，占全國(guó)總量的四分之一。而本報(bào)告所研究的36個(gè)二三線城市購(gòu)物中心數(shù)量占比不足四分之三，一定程度上顯示出中國(guó)購(gòu)物中心依然存在城市分布的不均衡現(xiàn)象，追求相對(duì)高端定位依然是中國(guó)購(gòu)物中心存在的較大弊端，購(gòu)物中心的生活化特征在中國(guó)體現(xiàn)得并不充分。由此也預(yù)示出作為與生活方式和社區(qū)服務(wù)聯(lián)系緊密的購(gòu)物中心，在中國(guó)二三線城市的發(fā)展空間依然存在，但是購(gòu)物中心定位的可實(shí)現(xiàn)性和服務(wù)生活需求的理念應(yīng)引起開(kāi)發(fā)商的高度重視。
在中國(guó)，購(gòu)物中心作為舶來(lái)品的商業(yè)形態(tài)，從產(chǎn)生到快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市建設(shè)、社會(huì)文化、生活方式升級(jí)息息相關(guān)。美國(guó)購(gòu)物中心擁有上百年的發(fā)展歷史，至今已經(jīng)進(jìn)入到成熟期�！吨袊�(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告(2012-2013)》將中國(guó)的零售業(yè)態(tài)做了完整的生命周期分析后認(rèn)為，與中國(guó)的百貨相比，中國(guó)的購(gòu)物中心處于引入期。
“行業(yè)不成熟特征廣泛存在，總體水平參差不齊、市場(chǎng)集中度依然較低，主流購(gòu)物中心品牌尚在形成之中。”郭增利說(shuō)。在購(gòu)物中心數(shù)量和質(zhì)量的博弈中，基于速度和布局戰(zhàn)略的需要，中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量派占據(jù)上風(fēng)，而品質(zhì)派購(gòu)物中心將有可能憑借項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)在未來(lái)幾年的購(gòu)物中心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中形成自身經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和品牌吸引力優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)資源與專業(yè)團(tuán)隊(duì)是核心
在經(jīng)歷了2008年的國(guó)際金融危機(jī)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體呈現(xiàn)放緩和穩(wěn)定的趨勢(shì)，促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需成為重要的經(jīng)濟(jì)政策，從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的重要走向，因此購(gòu)物中心這種持有型零售地產(chǎn)自然成為眾多開(kāi)發(fā)商和投資者看好的商業(yè)產(chǎn)品。另外，住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控讓一部分住宅開(kāi)發(fā)商重新認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始關(guān)注購(gòu)物中心，其中主要包括區(qū)域型購(gòu)物中心和社區(qū)型購(gòu)物中心。
中購(gòu)聯(lián)認(rèn)為，購(gòu)物中心從本質(zhì)上看，離不開(kāi)零售商和消費(fèi)者，雖然表現(xiàn)形式為房地產(chǎn)，但后期運(yùn)營(yíng)凸顯零售本質(zhì)。因此，商業(yè)資源和專業(yè)團(tuán)隊(duì)可謂購(gòu)物中心成功的核心要素，而絕大部分住宅開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目成功率并不高。因此，中購(gòu)聯(lián)認(rèn)為，住宅開(kāi)發(fā)商可以充分利用自身優(yōu)勢(shì)來(lái)彌補(bǔ)劣勢(shì)，發(fā)展城市新區(qū)購(gòu)物中心，而從開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心類型來(lái)看，應(yīng)著重研究區(qū)域和社區(qū)型購(gòu)物中心。特別是關(guān)注消費(fèi)率較高的二三線城市，以充分挖掘城市潛力，尋找零售市場(chǎng)空白點(diǎn)，關(guān)注重點(diǎn)是消費(fèi)率處在40%-60%的三線城市和部分二線城市。
目前，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)集中度依然較低。報(bào)告顯示：按開(kāi)發(fā)面積計(jì)算，排名前四位的開(kāi)發(fā)商(CR4)占購(gòu)物中心面積總量的比重僅為6.6%，而CR10也僅為10.8%，這與國(guó)際成熟市場(chǎng)相比，差距巨大。成熟市場(chǎng)國(guó)家，購(gòu)物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)處于相對(duì)的自由競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，較低的行業(yè)集中度表明中國(guó)購(gòu)物中心主流品牌尚在形成之中，同時(shí)也意味著區(qū)域性的、有實(shí)力的本地開(kāi)發(fā)商的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間依然很大。
值得關(guān)注的一點(diǎn)是：美國(guó)的奧特萊斯行業(yè)集中度高達(dá)70%，而中國(guó)的奧特萊斯行業(yè)剛剛起步，集中度還無(wú)法顯現(xiàn)。對(duì)比中國(guó)已經(jīng)發(fā)展20年的購(gòu)物中心行業(yè)，美國(guó)奧特萊斯的集中度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)集中度，也因此中購(gòu)聯(lián)認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)集中度以及行業(yè)成熟度的提高還需要較長(zhǎng)時(shí)間。
